业主对小区不满意，物业总“帮着”开发商说话？小区设施有明显缺陷，物业就是不找开发商整改？这是江城不少业主的感受——物业不为业主服务，倒像是为开发商“服务”。

　　究其原因，还要从物业公司的“出身”说起。记者调查发现，目前，武汉住宅小区的物业，基本都是楼盘开售前开发商“钦定”，还有不少楼盘物业和开发商同属一家公司。导致本该是小区设施细节第一道“把关人”的物业公司处于弱势地位，在查验小区以及日后管理中，不敢“开罪”开发商，对小区缺陷只能“睁一只眼闭一只眼”。

　　从下月1日起，这种“潜规则”将被打破。昨日，武汉市房管局发布《武汉市前期物业管理招标投标暂行规定》，物业总建筑面积在20万平方米以上的小区，需公开招标选择物业，最核心的评标将由政府部门指导并全程公开。改变“暗箱操作”，让物业回归小区“把关人”。

　　●案例

　　小区缺陷明显“把关人”缺位

　　昨日，记者来到武泰闸花园61栋住宅楼发现，骚扰业主许久的噪音，终于被隔离。

　　2011年，该楼业主一入住就发现，地下室水泵噪音太大，1—4楼家中都能听到“嗡嗡声”，一些住户甚至要服药入睡。业主跟物业投诉多次无法解决，直到本报报道、协调，开发商和物业才出资改造。

　　“家里终于清静了。”在高兴之余，住户肖婆婆不禁疑惑，水泵房明显设计不合理，为何没人监督？向物业反映问题为何要拖这么久才解决。

　　在光谷加州·香山美树小区，“把关人缺位”同样存在。4月18日，记者在该小区看到，紧邻住宅楼的空地，已变成“露天垃圾场”，堆放着大量建筑和生活垃圾。“一刮风，臭味能吹进家里；一开窗，就看到垃圾池，苍蝇横飞。”业主心情可想而知。

　　物业的解释是，目前还是入住装修期，垃圾池是为方便堆放建筑垃圾。但这并不符合城管“垃圾不见天、不落地”的规定。记者在小区走访一圈才发现，小区没有垃圾房，仅靠垃圾桶显然难以承担建筑垃圾，一旦运送不及时就无处安放。

　　在武昌，两个小区的缺陷更让人哭笑不得——相邻两套房子大门呈90度，同时开门就会“打架”，如果隔壁门口站人，邻居一开门就可能撞上去。

　　据了解，住建部《物业承接查验办法》明确，小区设计、设施安装是否合理的把关者是物业公司。在这些有缺陷的小区，物业去哪儿了？

　　●探因

　　房企钦点入驻 物业不敢得罪

　　“小区承接查验，对业主居住品质影响很大，如果小区本身存在明显设施、设备缺陷，物业服务再好，也很难让业主满意。”全国三甲物业公司——长城物业（武汉）公司总经理陈艾华，这样解释“物业承接查验”意义。

　　按正常流程，小区在正式销售前，开发商就必须选定物业服务公司。签约后，物业首先要对小区工程、保洁和秩序，进行查验。针对不合理的地方，需通知开发商整改。从售房到交房一般都有1—2年时间，足以整改设计缺陷细节。

　　“这些问题对有经验的物业公司，一眼就能发现，而且整改成本并不高。”有业内人士告诉记者，但令人担忧的是，有些物业根本不敢给开发商提要求。

　　目前，武汉大多数开发商选择物业时，不向社会公开信息，而是邀请3—5家物业参与招标，最后选定一家。这导致物业公司的业务，完全由开发商“派活”。面对物业提出的整改要求，一些看重口碑的大开发商会积极调整，但那些只有一个项目的开发商，就会置之不理。

　　“要求太多，他下次就不邀请你，甚至列入黑名单，你的业务就越来越少。”武汉一家物业公司老总告诉记者，如果太过强硬，不仅会丢掉下次合作的机会，即便对已签约小区，“得罪”开发商，也有麻烦。比如房屋出现漏水，业主只会跟物业反映，再由物业联系开发商维修，若对方不配合，物业也没有能力维修，业主被激怒拒缴物业费，影响的还是物业的收入。“所以，我们一般都是大事化小。”

　　“物业当然希望小区的缺陷都能整改，否则一旦影响业主生活，业主只会把火撒到物业。”丽岛物业副总经理徐有礼认为，但房地产整个产业链，物业在最末端，其被动地位是天生的。

　　●尴尬

　　弟弟监督哥哥 物业怎能硬气

　　比起一些找“有关系”的物业入驻，问题更麻烦的是，很多物业公司和开发商本来就同属一家总公司，让弟弟监督哥哥，效果可想而知。记者了解到，武汉有1800余家物业公司，其中有房地产开发企业背景的占六成左右，其中不少物业公司就是掌管着自家房产公司开发的楼盘。

　　记者了解，对物业提出的整改要求，开发商是否接受，没有硬性规定。一些大开发商，虽然更重视物业的合理建议，但综合多家物业公司的反馈显示，整改率也只有50%左右，能接受70%就算非常配合。

　　“物业提出的意见，多是从后期管理角度考虑，但开发商要综合考虑美观度、对购房者的吸引力等指标，来设计小区。”武汉一家开发商分管工程的老总告诉记者，这就决定了开发商不可能100%接受物业的意见。

　　比如开发商为提高房产价值，总会给小区设计一些华而不实的设施，比如喷水池，初期可以成为卖房的亮点，但后期维护运营，每月仅水电费就过万，物业又无法承担，就会导致设备长期闲置甚至电路失修，还带来安全隐患。“如果物业和开发商同属一家公司，物业提出反对小区搞喷泉、种植名贵树木等不易维护的设施。做最后裁决的总公司，优先考虑的当然会是房子好不好卖。”武汉一家物业公司管理人员说。

　　●改变

　　面向社会招标 独立专家打分

　　武汉市房管局物管处相关负责人告诉记者，此前邀请招标确定物业的方式，整个招标过程不透明，可能导致部分不负责任的开发商，倾向选择更“可控”的物业，而物业又对行使职责有顾虑，最终导致业主权益受损。

　　正因如此，该局出台新规：今年5月1日起，武汉总面积20万平方米以上的住宅小区，前期物业公司不能由开发商“钦定”，必须向全社会公开招标。（前期物业，是指小区交房前进驻的物业公司，如业主想更换物业，需成立业委会投票。因此前期物业要服务小区至少3、5年，甚至长时间。）

　　新规明确，20万方以上小区（约占新建小区一半）要招聘物业，必须通过全市统一的招投标管理平台，发布信息。而在最为关键的评标过程，将由政府主管部门进行指导，并由第三方物业专家（开发商人员不得超过1/3）打分，确保对物业公司的选择更为客观。

　　“在物业招标中形成公开竞争和淘汰机制，不能再完全由开发商主观选择。”武汉房管局物管处负责人介绍，通过这种方式，就是要让服务水平、服务意识最优的物业进驻小区。