物业费谁来定?业委会能干啥?最新通知来了

时间:2021-07-12 09:24:05  来源:武汉网whw.cc  作者:whw.cc 我要纠错


湖北省住房和城乡建设厅发布了《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》及湖北住宅小区物业管理新规“十问十答”。

 1.业主委员会能干啥?应该干啥?
  业主大会可根据法律法规规定,通过议事规则和管理规约约定,授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金(以下简称维修资金)使用决策权力。
  业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议,对业主违规违约行为进行劝阻,指导业主配合相关部门积极参与社区治理。
  引导业主按时缴纳物业服务费,探索定期在小区显著位置公告业主缴费情况,对多次催交仍拖欠物业费、维修资金的业主,可根据管理规约规定的相应措施进行催交,并协助物业服务企业通过司法途径解决。探索将恶意拖欠物业费、维修资金的行为纳入个人信用记录。
  2.谁来监督、怎么监督业主委员会?
  业主委员会应当定期召开会议,在决定物业管理有关事项前,应公开征求业主意见,报告社区党组织和居民委员会并听取其建议。
  社区(小区)党组织要发挥群众优势,指导业主委员会建立业主接待日、业主议事会等自治载体,定期组织业主代表评议业主委员会履职情况,结果作为业主委员会改选调整的重要依据。
  业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定,街道(乡镇)查实后应责令限期整改,拒不整改的依法依规撤销其决定,并公告业主。
  业主委员会不依法履行职责,严重损害业主权益的,街道(乡镇)、社区应指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会。对业主委员会成员在履职中涉嫌违法犯罪的,司法部门应当依法严肃查处。
  3.如何对物业服务企业有效监管?
  加强物业服务企业登记注册信息部门共享,督促指导物业服务企业全面落实物业管理“五大备案”制度,即物业管理区域、前期物业招投标、前期物业服务合同、承接查验协议、物业服务合同等备案管理制度。
  引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。完善物业服务质量考评机制,组织开展物业服务企业服务质量的考核、评价,结果作为物业服务企业选聘、续聘的重要依据,及时公布物业服务企业考核评价结果。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员,依法清出市场。
  4.老旧小区物业服务如何开展?
  按照“提升专业化物业、规范自治型物业、覆盖弃管小区”的思路,逐步扩大物业管理覆盖面。
  街道(乡镇)、社区要结合老旧小区改造,通过选聘市场化服务企业、成立公益性物业服务实体、引入社会资本管理等方式,引导居民因地制宜选择物业服务模式,推动建立物业管理长效机制。
  鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。对暂不具备专业化物业管理条件的住宅小区,采取社区居委会托管、社会组织代管或居民自管等方式,逐步实现物业服务管理全覆盖。
  5.物业服务收费谁来定?如何监管?
  住宅前期物业服务收费实行政府定价,收费标准由价格主管部门会同同级住建主管部门制定并公布基准价及浮动幅度,建立动态调整机制。
  住宅前期物业服务以外的价格由市场竞争产生,实行市场调节。实行市场调节的物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务质量相适应的原则,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
  物业服务企业不得擅自调整约定的收费标准,引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。鼓励物业行业协会或通过委托第三方评估机构监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则,供业主和物业服务企业协商物业费时参考。
  物业服务企业应当落实“四公开”制度,在小区显著位置公开物业服务人员、服务内容及标准、服务收费价格、报修方式等,通过网络等方式告知业主公示内容。
  物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用,对相关价格违法行为依法严厉查处。
  6.维修资金怎么使用?如何管理?
  探索新建商品房在办理网签备案时,由建设单位代为足额缴纳维修资金,购房人在办理房屋交付使用手续前向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。
  提高业主委员会在维修资金申请使用中的组织能力、决策能力和执行能力。建立紧急维修事项清单,完善维修资金应急使用程序和代修程序,对符合条件的,依法落实应急维修和代修。加强维修资金工程的监督管理,维修工程竣工后,应当公开维修资金使用额度,依法严肃查处工程造价、监理、招标、质量等违法违规行为。
 
原始文件
  《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》全文如下>>
  各市、州、直管市、神农架林区党委政法委、文明办、发改委、经信局、公安局、民政局、司法局、财政局、人社局、自然资源和规划局、生态环境局、住建(房管)局、城管委(局)、商务局、卫健委、应急局、市场监管局、各银保监分局、直管组:
  为贯彻落实住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)、《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》(建房〔2020〕99号)、《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》(建房〔2020〕92号)等文件精神,进一步加强和改进住宅小区物业管理工作,提升住宅小区治理水平,建设和谐美好家园,现就有关事项通知如下。
  一、深化党建引领,充分发挥各级党组织作用
  (一)强化物业行业党组织建设。加快推进省、市、县三级物业行业党(工)委建设,健全物业行业党建领导体制和工作机制。采取单独建、联合建、挂靠建和选派党建指导员等方式,推动符合条件的物业服务企业党组织应建尽建,提升物业服务企业党的组织和党建工作覆盖面。物业服务企业党组织接受物业行业党(工)委和街道(乡镇)、社区党组织的工作指导。
  (二)加强小区党组织建设。推进党的组织和工作向居民小区(网格)、楼栋延伸。小区党组织在基层党组织领导下,协助街道(乡镇)、社区居委会开展业主委员会组建换届、矛盾纠纷化解、服务小区居民等工作。有正式党员的业主委员会成立党的工作小组,接受小区党组织领导。将党的领导写入业主委员会议事规则和管理规约,日常工作事项由党的工作小组先议,再提交业主委员会或业主大会讨论、决策。
  (三)建立党建联建机制。推动社区物业党建联建,规范小区党建活动,依托物业服务企业、业主委员会工作场所或公共空间,建立小区党群服务驿站,设置居民议事室、便民服务代办点等场所,为群众提供家门口的服务。推行“双向进入、交叉任职”,积极推荐符合条件的社区“两委”成员、社区专职工作人员通过法定程序兼任业主委员会成员,推荐符合条件的社区“两委”成员、小区党组织成员兼任物业服务项目义务质量总监,吸纳优秀物业服务企业党员负责人担任社区党组织兼职委员。
  二、健全自治主体,提升居民自我管理意识
  (四)加强业主委员会自身建设。街道(乡镇)、社区负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会组建改选小组,加强对业主委员会的人选推荐和审核把关,注重推荐符合条件的“两代表一委员”、社区“两委”成员、社区专职工作人员、小区党组织成员、党员业主等参选业主委员会委员,提高业主委员会成员中党员比例,一般不低于50%,主任一般由党员担任。对暂不具备成立业主委员会条件的,街道(乡镇)、社区应根据工作实际指导小区业主成立小区自管组织,作为过渡性机构代行业主委员会职责。探索建立业主委员会成员履职负面清单,出现负面清单情形的,街道(乡镇)、社区应暂停该成员履行职责,提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。
  (五)提升业主委员会履职能力。探索引入第三方机构协助开展业主委员会组建及换届改选、日常运行、物业矛盾纠纷调处、业务培训等工作。业主大会可根据法律法规规定,通过议事规则和管理规约约定,授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金(以下简称维修资金)使用决策权力,授权业主委员会建立专职执行秘书制度,明确工作职责和薪酬标准,提高业主委员会履职能力和专业化服务水平。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议,对业主违规违约行为进行劝阻,指导业主配合相关部门积极参与社区治理。引导业主按时缴纳物业服务费,探索定期在小区显著位置公告业主缴费情况,对多次催交仍拖欠物业费、维修资金的业主,可根据管理规约规定的相应措施进行催交,并协助物业服务企业通过司法途径解决。探索将恶意拖欠物业费、维修资金的行为纳入个人信用记录。
  (六)加强对业主委员会的监督。健全群众参与机制,业主委员会应当定期召开会议,在决定物业管理有关事项前,应公开征求业主意见,报告社区党组织和居民委员会并听取其建议。社区(小区)党组织要发挥群众优势,指导业主委员会建立业主接待日、业主议事会等自治载体,引导业主有序参与小区治理,完善业主评议机制,定期组织业主代表评议业主委员会履职情况,结果作为业主委员会改选调整的重要依据。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定,街道(乡镇)查实后应责令限期整改,拒不整改的依法依规撤销其决定,并公告业主。业主委员会不依法履行职责,严重损害业主权益的,街道(乡镇)、社区应指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会。对业主委员会成员在履职中涉嫌违法犯罪的,司法部门应当依法严肃查处。
  三、强化协同共治,提升小区综合治理水平
  (七)落实街道(乡镇)综合管理属地责任。街道(乡镇)要切实履行住宅小区综合管理属地责任,建立物业管理联席会议制度,统筹公安、民政、自然资源、环保、住建、城管、市场监管等职能部门和供水、供电、供气等专业运营单位,定期协调解决住宅物业管理重难点问题。依法依规监督物业服务企业履行职责,指导开展物业承接查验,监督物业管理项目有序交接。突发公共事件期间,街道(乡镇)应指导物业服务企业开展应对工作,给予必要的物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的,应当向物业服务企业支付相应费用。
  (八)推动执法管理服务进小区。完善“街道(乡镇)吹哨、部门报到”“社区吹哨、党员报到”机制。明确部门和单位职责清单,压实工作责任,推动公安、自然资源、环保、住建、城管、市场监管等职能部门以及供水、供电、供气、通信、有线电视等专业运营单位执法管理服务进小区。推动城市管理服务向住宅小区延伸,依托城市综合管理服务平台,建立群众反映问题的受理处置机制,及时依法处理群众反映强烈的突出问题。将街道(乡镇)履行住宅小区综合管理职责、相关主管部门履行监管执法职责情况作为改善社区生活环境、提升社区管理服务水平的工作内容,纳入文明城市创建工作要求。
  (九)加强联动机制建设。以小区为单位,加快健全社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三方联动”机制。社区居委会要成立环境和物业管理委员会,督促业主委员会(小区自管组织)、物业服务企业履行职责。建立健全联席会议、协同联动、公示通报、评议监督等制度,强化承诺和履诺监督管理,推动要事联议、矛盾联处、事务联办、服务联评,着力提高物业管理服务质量,不断提升居民自治水平。加强“三方联动”机制运行情况督促指导,定期组织评选“三方联动”工作中的典型经验,及时总结推广。
  (十)建立人民调解制度。充分发挥人民调解工作在防范和化解物业服务矛盾纠纷中的积极作用,构建人民调解、行政调解、司法调解相互联动、相互衔接的物业管理矛盾纠纷调解工作模式,以现有的人民调解组织为基础,逐级建立物业管理矛盾纠纷人民调解组织,充分发挥社区法律顾问、物业行业专家、下沉党员干部等作用,加强物业服务法规政策的宣传教育,引导人民群众依法理性表达利益诉求,及时解决住宅小区各类物业管理矛盾纠纷。
  四、加强行业监管,提升物业服务水平
  (十一)扩大物业管理覆盖范围。按照“提升专业化物业、规范自治型物业、覆盖弃管小区”的思路,逐步扩大物业管理覆盖面。街道(乡镇)、社区要结合老旧小区改造,通过选聘市场化服务企业、成立公益性物业服务实体、引入社会资本管理等方式,引导居民因地制宜选择物业服务模式,推动建立物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。对暂不具备专业化物业管理条件的住宅小区,采取社区居委会托管、社会组织代管或居民自管等方式,逐步实现物业服务管理全覆盖。
  (十二)建立信用管理和信息公开公示制度。建立物业服务企业、物业服务项目经理信用信息管理制度,根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道(乡镇)意见等情况,采集相关信用信息,依据信用状况,实行信用分级分类监管,强化信用信息在前期物业招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。物业服务企业应当落实“四公开”制度,在小区显著位置公开物业服务人员、服务内容及标准、服务收费价格、报修方式等,通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用,对相关价格违法行为依法严厉查处。
  (十三)加强物业市场全过程监管。加强物业服务企业登记注册信息部门共享,督促指导物业服务企业全面落实物业管理“五大备案”制度,即物业管理区域、前期物业招投标、前期物业服务合同、承接查验协议、物业服务合同等备案管理制度。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。完善物业服务质量考评机制,组织开展物业服务企业服务质量的考核、评价,结果作为物业服务企业选聘、续聘的重要依据,及时公布物业服务企业考核评价结果,推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员,依法清出市场。
  (十四)提升物业服务质量和从业人员素质。落实物业服务企业服务质量主体责任,提升物业服务水平。引导物业服务企业牵手帮扶自管物业小区,协助规范自管小区物业管理质量。发挥物业行业协会作用,加强行业自律管理,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度,开展职业技能培训和竞赛,开展达标评级活动,提高从业人员整体素质和技能水平。组织开展最美物业人宣传选树活动,增强从业人员荣誉感和归属感。
  (十五)完善物业服务价格调整机制。住宅前期物业服务收费实行政府定价,收费标准由价格主管部门会同同级住建主管部门制定并公布基准价及浮动幅度,建立动态调整机制。住宅前期物业服务以外的价格由市场竞争产生,实行市场调节。实行市场调节的物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务质量相适应的原则,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业不得擅自调整约定的收费标准,引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。鼓励物业行业协会或通过委托第三方评估机构监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则,供业主和物业服务企业协商物业费时参考。
  五、加大扶持力度,推动物业服务向生活服务业转型
  (十六)构建智慧物业管理服务平台。鼓励物业服务企业运用5G、互联网、物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术,建设智慧物业管理服务平台,对接城市信息模型(CIM)和城市运行管理服务平台,链接各类电子商务平台,以智慧物业管理服务平台为支撑,打造物业管理、政务服务、公共服务和生活服务应用,提升物业智慧管理服务水平。
  (十七)提升设施设备智能化管理水平。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑,对住宅小区设施设备进行数字化、智能化改造,运用传感器、全球定位、红外感应等装置和技术,全面感知、识别和记录水、电、气、热、消防、安防、电梯、管线等重要设施设备运行数据,结合大数据分析,实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督,及时防范化解风险。依法依规推动智慧物业管理服务平台与各类政务服务平台、公用事业服务平台相关资源、信息的协同和共享。
  (十八)促进线上线下服务融合发展。探索将物业服务业作为生活服务业,纳入现代服务业发展范围。鼓励有条件的物业服务企业在做好物业基础服务的同时,为家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务提供便利,盘活小区既有公共房屋和设施,优先用于社区公共服务,积极推行“物业服务+养老服务”居家社区养老模式。推动物业服务线上线下融合,促进物业服务企业由物的管理向居民服务转型升级。按照先试点探索、后全面覆盖的模式,2021年,武汉、孝感两市作为试点城市先行探索物业服务智慧化相关工作,力争年底前形成可复制、可推广的实践经验,以点带面,加快促进全省智慧物业建设。
  六、规范维修资金管理,提升使用效能
  (十九)加大维修资金归集力度。严格落实维修资金归集政策,确保新建商品房维修资金应缴尽缴。探索新建商品房在办理网签备案时,由建设单位代为足额缴纳维修资金,购房人在办理房屋交付使用手续前向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。结合维修资金专项审计反馈问题,举一反三,开展常态化维修资金历史欠缴项目的追缴工作。建立、完善维修资金续筹机制,引导业主通过自治规约的方式,自我决策、自我管理,消除续筹障碍。逐步实行商品房与已售公房维修资金并轨管理。
  (二十)畅通维修资金使用渠道。优化维修资金使用流程,简化申请材料,缩短审核时限。深化业务培训,加强工作指导,提高业主委员会在维修资金申请使用中的组织能力、决策能力和执行能力。建立紧急维修事项清单,完善维修资金应急使用程序和代修程序,对符合条件的,依法落实应急维修和代修。加强维修资金工程的监督管理,维修工程竣工后,应当公开维修资金使用额度,依法严肃查处工程造价、监理、招标、质量等违法违规行为。探索维修资金购买电梯安全责任保险。
  (二十一)完善维修资金监管机制。规范维修资金财务管理,严格执行维修资金财务管理和会计核算制度。按照客观、公正、科学的原则,制定综合评分指标和标准,采取集体决策方式或竞争性方式选择资金存放银行,控制专户管理银行数量。探索提高资金收益水平的新路径。加快维修资金管理信息系统建设,持续进行维修资金数据清理,方便业主实时查询。逐步推行在线交存、电子票据等便民服务,提升服务效能。
  加强和改进住宅小区物业管理是保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措,各地各部门要高度重视,切实加强组织领导,强化工作措施,加大宣传引导力度,落实工作责任,研究出台配套政策措施,确保本通知确定的各项任务落到实处。省住建厅将会同相关部门对各地贯彻落实情况进行评估,及时总结推广各地经验做法。

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